WEG Rücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem vereinbarten Kaufpreis der Immobilie. Je nach Bundesland ist darauf ein Prozentsatz zwischen 3,5 und 6,5% Steuer zu zahlen. (BaWü in 2020: 5%) Beim Kauf stellt sich aber die Frage, ob die anteilige Instandhaltungsrückstellung für die Steuer mit eingerechnet werden muss oder nicht.

Der Bundesfinanzhof (BFH) urteilt am 16.09.2020 (II R 49/17 veröffentlicht am 21.01.2021), dass die Instandhaltungsrücklage sich nicht mindernd auf die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auswirkt.

Das BFH entschied, dass der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage gemindert werden darf, da kein Rechtsträgerwechsel stattfindet.

Zwar ist der Kaufpreis nach dem Wertprinzip sowohl auf steuerpflichtige als auch für die Grunderwerbsteuer nicht steuerpflichtige Komponenten aufzuteilen (BFH Urteil vom 09.10.1991, II R20/89). Leistungen des Erwerbers, die nicht für die Übertragung des Grundstücks aufgewendet werden, sind daher nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. (BFH Urteil vom 06.12.2017, II R 55/15).

Aber im Fall der Instandhaltungsrücklage kommt eine solche Aufteilung des Gesamtkaufpreises nicht in Betracht. Denn die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und damit nicht Vermögen des Wohnungseigentümers (BFH Urteil vom 2.3.2016, II R 27/14).

Dies gilt auch bei einem Eigentümerwechsel. Deshalb liegt auch kein Rechtsträgerwechsel vor. Die (anteilige) Instandhaltungsrücklage kann also beim Eigentumserwerb nicht auf den Käufer übergehen. Ein solcher Übergang findet auch dann nicht statt, wenn er ausdrücklich rechtsgeschäftlich vereinbart wurde.

Auch die Mitgliedschaft in der WEG rechtfertigt es nicht, die Bemessungsgrundlage um die auf das Teileigentum entfallende Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Denn bei einer Veräußerung des Teileigentums wird der Erwerber Eigentümer des Teileigentums und kraft Gesetz zugleich Mitglied der WEG. Diese Mitgliedschaft allein kann nicht Gegenstand einer gesonderten Veräußerung sein. Sie ist untrennbarer Bestandteil von der Leistung, die der Käufer aufwendet, um das Grundstück zu erwerben.