Stellung der Verwalters nach der WEG Reform
Die Einführung des zertifizierten Verwalter, neue Befugnisse im Innenverhältnis gegenüber der WEG und die jederzeitige Abberufung sind bedeutende Änderungen für die Stellung des Verwalters nach der WEG Reform zum 01.12.2020.
Vertretung nach außen:
Steht dem Verwalter die Befugnis zu, die WEG zu vertreten, kann er auch ohne Beschluss wirksam Verträge im Namen der Gemeinschaft abschließen. Ob die Wohnungseigentümer damit einverstanden sind, spielt für die Wirksamkeit dieser Verträge keine Rolle. Überschreitet der Verwalter dabei aber seine Geschäftsführungsbefugnis, macht er sich ggü. der WEG schadensersatzpflichtig.
Die Vertretungsbefugnis des Verwalters ist sehr weitreichend. Er kann die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Er kann eine Klage im Namen der Gemeinschaft erheben und Verträge ohne Beschluss für die WEG abschließen. Lediglich der Abschluss von Grundstückskaufverträgen oder eines Darlehensvertrages setzt einen Beschluss voraus. Der Verwalter kann keine Verträge im Namen der WEG mit sich selbst abschließen (§ 181 BGB), es sei denn dies ist im Verwaltervertrag ausdrücklich vereinbart.
Vertretung nach innen:
Die Geschäftsführungsbefugnis ist dagegen sehr eingeschränkt (§ 27 WEG). Sofern in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschlüsse nichts anderes geregelt wurde, darf der Verwalter ohne konkreten Beschluss nur handeln, wenn die Angelegenheit von untergeordneter Bedeutung ist und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist (§ 27 Abs.1 WEG).
Welche Angelegenheiten von untergeordneter Bedeutung sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Mit der Größe der Wohnungseigentumsanlage wächst i.d.R. der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen kann.
Ab Dezember 2022 nur noch zertifizierte Verwalter?
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer IHK durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26a Abs. 1 WEG). Bestandsschutz gilt für Verwalter, die am 01.01.2020 Verwalter waren. Sie gelten gegenüber dieser Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter (§ 48 Abs. 4 WEG).
Die Zertifizierung des Verwalters stellt keine berufsrechtliche Voraussetzung dar, um als Verwalter tätig werden zu dürfen. Es gilt weiter die Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung.
Jeder Wohnungseigentümer kann ab 01.12.2022 fordern, dass ein zertifizierte Verwalter bestellt wird (§19 Abs. 2 WEG). Dies gilt nur für Eigentümergemeinschaften mit mindestens 9 Sondereigentumsrechten, wenn kein Eigentümer als Verwalter bestellt wird und wenn mehr als ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eine zertifizierten Verwalters verlangen. Ist sich die WEG einig, kann sie auch in Zukunft nicht zertifizierte Verwalter bestellen.
Der Entwurf der zukünftigen Rechtsverordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter sieht vor, dass bestimmte qualifizierte Personen von der Prüfung befreit sind. Dies gilt z.B. für Richter, Immobilienkaufleute oder ein abgeschlossenes Studium mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft. Eine "Alte-Hasen-Regelung" ist derzeit nicht vorgesehen.
Abberufung nicht mehr nur aus wichtigem Grund
Die Beschränkung zur Abberufung eines Verwalters nur aus wichtigem Grund ist aufgehoben worden. Eine solche Beschränkung ist weder in der Gemeinschaftsordnung, noch in einem Bestellungsbeschluß und auch nicht im Verwaltervertrag zulässig.
Ein Verwalter kann nunmehr jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag muss ebenfalls durch (ggf. fristlose) Kündigung beendet werden. Das Gesetz regelt grundsätzlich, dass ein Vertrag mit einem Verwalter auch ohne Kündigung spätestens 6 Monate nach dessen Abberufung endet (§ 26 Abs. 3 WEG). Bis zur Beendigung des Vertrages behält der Verwalter grundsätzlich seinen Vergütungsanspruch, muss aber seine Verwalterleistung der Gemeinschaft aktiv anbieten.
Die neue Rechtslage schlägt auch auf Altvereinbarungen, die vor dem 01.12.2020 geschlossen wurden, durch. Ob der Verwalter eine finanzielle Kompensation verlangen kann, wird die Rechtsprechung zeigen.