Schlüssel weg - was nun?
Schadenersatz für verlorene Schlüssel kann der Vermieter nur verlangen, wenn den Mieter am Verlust ein Verschulden trifft. Ein Verschulden liegt immer vor, wenn der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig handelt. Grob fahrlässig ist es z.B. den Schlüssel außerhalb der Wohnung für Notfälle zu verstecken oder im Auto liegen zu lassen. (Kammergericht Berlin, Urteil vom 11.2.2008)
Der Mieter ist verpflichtet, Schlüssel sorgfältig zu verwahren und darauf zu achten, dass sie nicht verloren gehen oder gestohlen werden. Kommt es dennoch zum Schlüsselverlust, muss er den Vermieter schnellstmöglich informieren, denn dieser ist für die Sicherheit des Hauses und der Wohnungen verantwortlich.
Kein Verschulden ist dem Mieter vorzuwerfen, wenn der Schlüssel trotz ausreichender Bewachung gestohlen wird. Als ausreichend bewacht gilt ein Schlüssel z.B. in einem verschlossenen Behältnis, wie einem Wertfach im Krankenhaus (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 26.08.1999).
Schadenersatz kann der Vermieter dann verlangen, wenn den Mieter am Verlust des Schlüssels ein Verschulden trifft und wenn dem Vermieter tatsächlich Kosten entstehen. Einen Ausgleich für einen abstrakten Schaden gibt es nicht. Vertragsklauseln, die den Vermieter berechtigen unabhängig vom Verschulden bei Verlust eines Schlüssels Schadensersatz zu verlangen , sind unwirksam.
Trotz Verschuldens muss der Mieter keinen Schadenersatz leisten, wenn ein Missbrauch mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden kann. Das kann angenommen werden, wenn der Finder keine Möglichkeit hat, den Schlüssel einem konkreten Wohnobjekt zuzuordnen oder wenn der Schlüssel z.B. auf hoher See verloren gegangen ist.
Der Vermieter kann entscheiden, ob ein Ersatzschlüssel angefertigt werden soll oder ob das Türschloss getauscht werden soll. Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen Mieter keine Ersatzschlüssel anfertigen lassen.
Wenn eine Zentralschließanlage getauscht werden muss, kann das ziemlich kostspielig werden. Der Vermieter muss die Gefährdungslage durch den Schlüsselverlust sehr genau abwägen, denn wenn ein verlorener Schlüssel der Wohnanlage nicht zuordenbar ist, besteht kein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter die gesamte Schließanlage auszutauschen. (Landgericht München, Urteil vom 18.6.2020)
Handelt es sich um eine nicht erweiterbare Schließanlage, bei der ein neues Wohnungstürschloss nicht integriert werden kann, muss der Vermieter den Mieter auf diese Tatsache hinweisen. Ansonsten trägt er im Schadensfall die Kosten. Alternativ hat der Vermieter die Möglichkeit, das Wohnungsschloss auf Kosten der Mieters durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder auszutauschen.