Eigenmächtige Sanierung - wer trägt die Kosten?

Laut BGH sind Fenster nebst Rahmen nach ständiger Rechtsprechung zwingend im Gemeinschaftseigentum. Dies bedeutet, dass grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft (ETG) für einen Austausch zuständig ist und auch die damit verbundenen Kosten zu tragen hat.

Der BGH hat bereits in älteren Urteilen entschieden, dass ein Eigentümer, der eigenmächtig Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vornimmt, grundsätzlich kein Ersatzanspruch zusteht.

Bisher wurde dann eine Ausnahme von dieser Regel gemacht, wenn die ETG die gleiche Maßnahme ohnehin hätte vornehmen müssen und die übrigen Wohnungseigentümer bei ihrer Entscheidung im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung nicht anders hätten entscheiden können.

Diese Rechtsauffassung hat der BGH mit dem Urteil vom 14.06.2019 (V ZR 254/17) aufgegeben. Gegen eine solche Ausnahme sprächen bereits die dadurch entstehenden Abgrenzungs- und Beweisschwierigkeiten. Zudem schränkt die eigenmächtige Entscheidung eines Eigentümers den Gestaltungsspielraum der ETG unzulässig ein.

Obwohl im vorliegenden Fall eine fehlerhaft ausgelegte Teilungserklärung dazu führte, dass der Eigentümer irrtümlich davon ausging, für den Austausch der Fenster zuständig zu sein, urteilte der BGH dass es in der Praxis nur schwer abgrenzbar sei, wann ein irrtümliches Handeln oder wann ein eigenmächtiges Vorgehen vorliege.