Online Eigentümerversammlung und Umlaufbeschluss

26.11.2021

Nach dem Willen des Gesetzgebers soll nach der WEG Novelle zum 01.12.2020 eine einfache und effektive Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft einerseits durch die Online-Versammlung und andererseits durch den Umlaufbeschluss ermöglicht werden.

Dürfen nun reine Online-Versammlungen durchgeführt werden?

Die Präsenzveranstaltung mit dem Verwalter an einem realen Versammlungsort ist weiterhin die Regel, allerdings kann an einer solchen Versammlung auch elektronisch teilgenommen werden. Voraussetzung dafür ist, dass die WEG einen entsprechenden Beschluss dazu fasst (§ 23 Abs. 1 WEG). An der dort laufenden Versammlung nehmen einzelne Eigentümer mittels elektronischer Kommunikation teil. Es kann auch sein, dass alle Eigentümer virtuell teilnehmen, dagegen hat das Gesetz nichts einzuwenden, wenn es freiwillig geschieht.

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) können nun beschließen, dass an einer Eigentümerversammlung auch ohne Anwesenheit teilgenommen und die Rechte mittels elektronischer Kommunikationsmittel ausgeübt werden können.

Der Beschluss sollte auch die weiteren Modalitäten regeln, wie z.B. wer die Anschaffung von erforderlichem Equipment zahlt, wer trägt die Verbindungs- und ähnliche Kosten? Welche Plattform soll genutzt werden? Was geschieht wenn die Verbindung während der Versammlung - absichtlich oder aus technischen Gründen - getrennt wird? Wie wird geprüft, ob der Teilnehmer legitimiert ist und wie wird die Nichtöffentlichkeit einer Eigentümerversammlung eingehalten?

Es besteht keine Beschlusskompetenz dazu, die elektronische Teilnahme zur einzig zulässigen oder möglichen Form der Teilnahme zu erheben (§ 23 Abs 1 WEG).

Was gibt es neues beim Umlaufbeschluss?

Bislang war die Schriftform (also auf Papier) erforderlich, nun genügt die Textform (also auch per E-Mail). Weiterhin müssen beim Umlaufbeschluss alle Eigentümer zustimmen. Allerdings können WEGs beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 WEG).

Letztlich handelt es sich also um zwei Beschlüsse: den ersten Beschluss fassen die Eigentümer darüber, dass in einer bestimmten, konkreten Angelegenheit später im Umlaufverfahren entschieden wird, wobei die einfache Mehrheit ausreichen soll. Erforderlich ist, dass es sich in der Sache nur um einen einzelnen Gegenstand handelt. Das kann beispielsweise die Entscheidung über eine Heizungssanierung sein. Unzulässig wäre hingegen zu beschließen, dass zukünftig über Wirtschaftspläne im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit abgestimmt wird. Denn das ist kein einzelner Gegenstand, sondern eine Vielzahl.