Eigenmächtige Reparaturmaßnahmen an gemeinschaftlichem Eigentum

Gemäß § 5 Abs. 2 WEG gehören zum Gemeinschaftseigentum Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind und Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Danach sind auch Fensterrahmen und Fensterverglasungen als konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmende bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches Eigentum; sie können weder durch Beschluss noch durch eine Vereinbarung zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden.

Eine nichtige Regelung in der Teilungserklärung über die Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum kann aber im Einzelfall dahingehend ausgelegt werden, dass jeder Eigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes im Bereich seines Sondereigentums selbst zu tragen hat.  Es kann auch von vornherein eine solche Kostentragungslast hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Anlagen und Einrichtungen wirksam vereinbart werden. Ist in der Teilungserklärung aber keine klare und eindeutige Vereinbarung zur Übertragung der Instandsetzungs-/ Instandhaltungspflicht von Fenstern auf den einzelnen Wohnungseigentümer enthalten, hat ausschließlich die Eigentümerversammlung per Beschluss zu entscheiden, ob und welche Maßnahmen an den Fenstern durchgeführt werden sollen.

Eigenmächtige Reparatur an Fenstern (Urteil vom 14.06.2019 - ZR 204. 50/17)

In dem vom BGH zu entscheidenden Sachverhalt hatte der Wohnungseigentümer die in seinem Bereich des Sondereigentums liegenden einfachverglasten Holzfenster durch Kunststofffenster ersetzen lassen. Die hierfür entstandenen Kosten verlangte er von der WEG zurück.

Der BHG änderte seine bisherige Rechtsprechung: Ein Wohnungseigentümer, der ohne entsprechenden Instandsetzungsbeschluss eigenmächtig Instandsetzungsmaßnahmen durchführt, hat keinen Anspruch mehr auf Kostenersatz. Diese gilt auch dann, wenn er aufgrund fehlerhafter Auslegung der Teilungserklärung davon ausgegangen war, dass die Erneuerung der Fenster Aufgabe des jeweiligen Sondereigentümers sei und dies in der Vergangenheit auch so praktiziert wurde. Es besteht auch dann kein Anspruch auf Kostenersatz, wenn die Instandsetzungsmaßnahme ohnehin hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen. Die bisherige Rechtsprechung wird ausdrücklich aufgegeben!

Alt-Beschlüsse der WEG über die Übertragung der Kostentragungspflicht in Bezug auf Fenster und Wohnungsabschlusstüren sind nichtig, wenn die Gemeinschaftsordnung dafür keine Öffnungsklausel enthält. Eine nichtige Sondereigentumszuweisung in der Teilungserklärung kann in eine wirksame Regelung zur Kostentragung umgedeutet werden.