Details zum neuen WEG Gesetz

Am 1. Dezember 2020 werden die Änderungen des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEModG) in Kraft treten. Hierzu einige Details und Erläuterungen:

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Trägerin der Rechte und Pflichten

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft und nicht mehr den Wohnungseigentümern. Für die Gemeinschaft handeln ihre Organe: die Eigentümerversammlung als Willenbildungsorgan und der Verwalter als Vertretunsorgan. Die bisher schwierige Unterscheidung im Einzelfall, ob die Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft Träger der entsprechenden Rechte und Pflichten sind, entfällt. (§18 WEG-E)

2. Begründung der Gemeinschaft

Die werdende WEG wurde abgeschafft. Die Gemeinschaft entsteht nach dem Gesetz bereits durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher, auch als 1-Personen-Gemeinschaft. Auch der "werdende Eigentümer" wurde abgeschafft. Der Erwerber tritt bereits dann in die Rechte und Pflichten des teilenden Eigentümers ein, wenn er einen Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums hat, der Anspruch per Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und ihm Besitz am Sondereingentum eingeräumt wurde. (§9a Abs. 1 S.2. WEG-E, §8 Abs. 3 WEG-E)

3. Erleichterung baulicher Maßnahmen

Bauliche Maßnahmen werden nicht mehr in Modernisierungen, modernisierende Instandsetzungen und sonstige bauliche Maßnahmen unterschieden, die bisher immer unterschiedliche Beschlussmehrheiten erforderten. Mit der Gesetzesänderung können nun alle baulichen Maßnahmen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden.

Maßnahmen zur Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchschutz und schnelles Internet können zudem von jedem Eigentümer verlangt werden. Zustimmen müssen nur alle Eigentümer, deren Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Begrenzt wird dies nur, wenn die Wohnanlage grundlegend verändert würde oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnigs gegenüber anderen Eigentümern unbillig benachteiligt würde. Die klassischen Maßnahmen an Fassade oder im Innenhof fallen nicht unter diese Beschränkung. (§20 Abs. 1,3,4 WEG-E)

Die Kosten sind durch diejenigen Eigentümer zu tragen, zu deren Gunsten die Maßnahme gestattet oder auf dessen Verlangen sie durchgeführt wurden, andernfalls durch diejenigen, die für die Maßname gestimmt haben. (§21 Abs. 1,3 WEG-E)

Alle Eigentümer müssen dann zahlen, wenn die Maßnahme mit einer neu eingeführten qualifizierten Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. 8§21 Abs. 2 WEG-E)

Teure Maßnahmen, die mit mehr als 50% und weniger als der neuen qualifizierten Mehrheit beschlossen werden, zahlen die, die es beschlossen haben. Zudem wurde geregelt, dass die Eigentümer abweichende Kostenverteilungen beschließen dürfen. Allerdings dürfen dadurch Eigentümern, die per Gesetz keine Kosten zu tragen haben, keine Kosten auferlegt werden.

4. Verteilung der Kosten

Die Kosten von Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen können zukünftig einfacher individuell verteilt werden. Zwar haben grundsätzlich alle Wohnungseigentümer weiterhin die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis ihres Anteils zu tragen. Abweichende Verteilungen für einzelne Kosten oder Kostenarten können aber mit Mehrheit beschlossen werden. Zudem muss ein abweichender Maßstab nicht mehr dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs entsprechen.

5. Befugnisse des Verwalters und Zertifizierung

Der Aufgabenkatalog für Verwalter wurde abgeschafft. Stattdessen sind Verwalter verpflichtet und berechtigt, solche Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder Maßnahmen, die zur Abwendung eines Nachteils oder zur Wahrung einer Frist notwendig sind. Im Außenverhältnis ist er gegenüber der Gemeinschaft vertretungsbefugt und kann Geschäfte für sie tätigen. Ausgenommen davon sind Kredit- und Grundstücksgeschäfte. (§27, §9b WEG-E)

Gleichzeitig müssen Verwalter mit einer Übergangsfrist von 26 Monaten (bzw. 44 Monaten bei bestehenden Verwaltern) eine Zertifizierung nachweisen, wenn nicht die Eigentümer einstimmig etwas anderes bestimmen. Bei Eigenverwaltung bis zu 8 WE ist der Verwalter von der Zertifizierungspflicht ausgenommen. (§19 Abs.2 Nr. 6, §26a WEG-E)

6. Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer

Die Rechte der Wohnungseigentümer werden gestärkt. Insbesondere erhalten sie - als Ausgleich für die erweiterten Kompetenzen des Verwalters - ein Abberufungsrecht des Verwalters ohne wichtigen Grund. Die Eigentümer können in jeder Situation mehrheitlich beschließen, sich vom Verwalter zu trennen. Der Verwaltervertrag endet bei Abberufung spätestens 6 Monat nach der Abberufung.

7. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Die wesentlichen Inhalte von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung wurden klarer dargestellt. Zudem wird der Verwalter verpflichtet, nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen. Dieser muss den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten (§28 Abs. 3 WEG-E)

8. Harmonisierung Miet- und WEG-Recht

Wurde im Mietvertrag nichts anderes bestimmt, soll automatisch der jeweilige Umlageschlüssel der WEG gelten. (§556a Abs. 3 BGB-E)

Zudem hat die WEG einen Duldungsanspruch gegen den Meiter auf Duldung von Instandsetzungs- und Instandhaltungs- sowie von sonstigen baulichen Maßnahmen. (§15 WEG-E)

9. Effektivere Eigentümerversammlungen

Der Verwalter muss spätestens 3 Wochen (statt bisher 2 Wochen) vor der Eigentümerversammlung zu dieser einladen (§24 Abs. 4 WEG-E)

Das Quorum für die Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung wird abgeschafft. Jede Eigentümerversammlung ist nun beschlussfähig, unabhängig davon, wieviele Eigentümer anwesend sind! (§25 Abs. 3 WEG).

Ebenso ist es nun möglich, Eigentümerversammlungen digital abzuhalten, solange dies auch "vor Ort" angeboten werden. Die Eigentümer können dann auch ihre Rechte digital ausüben.

Umlaufbeschlüsse können nun auch mit Mehrheit (nicht nur mit Einstimmigkeit) gefasst werden. Zudem ist die Textform und nicht mehr nur schriftlich - also z.B. auch per Email - möglich. (§23 Abs. 3 WEG-E)

10. Stärkung der Verwaltungsbeirats

Neben seiner Unterstützungsfunktion kommt dem Verwaltungsbeirat jetzt auch eine Überwachungsfunktion zu. (§29 WEG-E)

Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende wurde per Gesetz auch als Vertreter der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestimmt. (§9b Abs. 2 WEG-W)

Gleichzeitig wurde die Beschränkung der Anzahl der Verwaltungsbeiräte aufgehoben und eine Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit für ehrenamtliche Verwaltungsbeiräte eingeführt.

11 Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Nunmehr können auch Stellplätze im Freien sowie Garagenanteile und Terrassen zum Sondereigentum erklärt werden. Die bisher überlicherweise geltenden Sondernutzungsrechte werden durch diese Regelung zwar obsolet. Bestehen sie bereits, gelten sie aber fort. (§3 Abs. 1 S.2 Abs. 2 WEG-E).

12. Ausweitung Mieterrechte gegenüber dem Vermieter

Mieter können die Genehmigung des Vermieters zu barrierefreien Umbauten, Installationen von Elektroladestationen oder Maßnahmen des Einbruchschutz verlangen. (§554 BGB-E) Diesen Anspruch des Mieters kann der vermietende Eigentümer nun auch gegenüber der WEG durchsetzen da §20 Abs. 2 WEG eine Privilegierung für genau diese Maßnahmen vorsieht.

13. Anwendung des neuen Rechts

Vereinbarungen, die vor der Reform getroffen wurden, stehen der Anwendung der neuen Regelungen nicht entgegen, es sei denn, es ergibt sich ein entsprechender Wille.