Darf WEG Ferienvermietung verbieten?

Eine Wohnungsbesitzerin möchte an Feriengäste vermieten - die Eigentümerversammlung verbietet dies aber mehrheitlich. Zu Unrecht, entschied der BGH. Das sei ein unzulässiger Eingriff in die Eigentumsrechte.

Ein Wohnungseigentümer ist nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Er darf seine Wohnung auch zu anderen Zwecken nutzen, solange die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt werden. 

Die Nutzung einer Wohnung als Feriendomizil in einer WEG, deren Gemeinschaftsordnung dies nicht ausdrücklich zulässt, ist dennoch in der Regel möglich. Obwohl sich diese Nutzung zwischenzeitlich in einigen Großstädten durchzusetzen scheint, handelt es sich zivilrechtlich nicht um eine gewerbliche Nutzung.

Die Nutzung als Ferienwohnung kann zwar steuerrechtlich als gewerbliche Tätigkeit anzusehen sein. Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung einer solchen Nutzung kommt es aber weder darauf an, welcher steuerrechtlichen Einkommensart die Einkünfte aus Vermietung einer Eigentumswohnung zuzuordnen sind, noch darauf, ob die Vermietung Teil einer unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend ist allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Die Nutzung einer Wohnung selbst ist bei der Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder sonstige Gäste mit vergleichbaren Unterkunftsbedürfnissen nicht gewerblich. Sie dient den Gästen als Unterkunft und damit zu Wohnzwecken.

Durch Beschlussfassungen kann eine Untersagung oder Einschränkung der Vermietung oder Überlassung an Feriengäste jedoch nicht unterbunden werden. Es mangelt dafür an der erforderlichen Beschlusskompetenz.

In seinem Urteil macht der BGH deutlich, dass es hier um ein sehr stark geschütztes Recht geht: das Eigentumsrecht, das unter dem Schutz des Grundgesetzes steht. Deshalb dürfe die Mehrheit der Eigentümer einem Einzelnen nicht einfach ihren Willen aufzwingen, so die Vorsitzende Richterin des fünften Zivilsenates, Christina Stresemann.

Erst wenn eine über das ordnungsgemäße Maß hinausgehende Beeinträchtigung besteht, kann im Einzelfall ein Unterlassungsanspruch gegeben sein. Pauschale Behauptungen, dass Feriengäste mehr stören oder das Gemeinschaftseigentum nicht schonend behandeln, entbehren jedweder Erfahrungsgrundlage. Kommt es beispielsweise durch die Kurzzeitvermietung zu Störungen, durch Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung, stehen den übrigen Wohnungseigentümern Unterlassungsansprüche gegen den vermietenden Sondereigentümer gemäß § 15 Absatz 3 WEG zu.