Abnahme und Gewährleistungsfristen von Gemeinschaftseigentum
Wer von einem Bauträger oder privaten Bauherrn eine Eigentumswohnung erwirbt, hat Anspruch darauf, dass sowohl die Wohnung selbst - also das Sondereigentum - als auch das Gemeinschaftseigentum frei von Mängeln sind.
Meist richten neue Eigentümer ihr Augenmerk auf die eigenen vier Wände, die Umsetzung etwaiger Sonderwünsche und die abschließende Abnahme. Doch genauso sollten Eigentümer darauf achten, dass auch das Gemeinschaftseigentum frei von Mängeln ist.
Damit muss jeder einzelne Eigentümer neben seinem Sondereigentum auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen. Bisher gibt es keine gesetzlich festgelegte Regelung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Der Bundesgerichtshof hat allerdings klargestellt, dass eine im Kaufvertrag verwendete Klausel, welche die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger zu bestimmenden Erstverwalter ermöglicht, unwirksam ist.
Die Abnahme muss also durch die Wohnungseigentümer entweder persönlich oder durch einen beauftragten Architekten oder Sachverständigen durchgeführt werden. Findet keine formale Abnahme statt, kann auch der Einzug als konkludente Abnahme gewertet werden, wenn der Erwerber innerhalb einer Frist von bis zu einem Jahr keine Mängel rügt.
Erst ab dem Zeitpunkt der Abnahme fängt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche gegen den Bauträger an zu laufen. Diese beträgt fünf Jahre, wenn der Kaufvertrag nach BGB geschlossen wurde und vier Jahre bei Abschluss nach VOB.
In Gebäuden mit vielen Erwerbern kann es allerdings zu großen zeitlichen Verzögerungen bei den Abnahmen kommen. Doch erst mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den letzten Erwerber läuft die jeweilige Gewährleistungsfrist.
Für die Eigentümer kann eine verzögerte Abnahme durchaus Vorteile haben, weil damit die Verjährungsfrist für die Gewährleistung hinausgeschoben wird. Das Oberlandesgericht Köln hat mit Urteil vom 12.08.2020 (19 U 5/20) entschieden, dass ein Bauträger längstens zehn Jahre nach Vertragsschluss zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet ist, wenn keine Abnahme stattgefunden hat.
Achtung: Wenn sich ein Mangel zeigt, sollten Eigentümer diesen auf keinen Fall beseitigen oder ein Unternehmen mit der Ausbesserung beauftragen und dem Bauunternehmer die Rechnung schicken. Dieser muss in der Regel nicht zahlen! Grundsätzlich gilt: der Bauunternehmer hat ein Nachbesserungsrecht und darf den Mangel selbst beheben. Eigentümer müssen den Mangel möglichst genau beschreiben und den Bauträger auffordern, diesen zu beseitigen.